De acuerdo con Oscar Puebla, «podemos aplicar distintas fórmulas, pero siempre el valor de un inmueble usado está en referencia al valor del terreno más el precio de la construcción al día de la tasación. A ese valor se le aplican distintas apreciaciones o depreciaciones según la calidad constructiva, estado del mismo, orientación y zona».
«Si tomamos en cuenta los costos de la construcción por metro cuadrado (referencia Reporte Inmobiliario para su índice ICO Indice de Costo de Obra) en mayo del 2019 era en pesos de $26.512 y un año después $41738. Esto da en 12 meses un incremento del 57% en pesos que es muy similar al índice generado por la Cámara Argentina de Construcción (CAC)», precisó.
«Estos índices de referencia son utilizados por algunas constructoras para cobrar actualizadas las cuotas de un emprendimiento en pozo. Con estos valores más la incidencia por metro del lote y la ganancia estimada podemos determinar el valor de un inmueble a estrenar», continuó.
Pero aclaró que «el mercado inmobiliario se maneja en dólares, y el problema hoy es que no sabemos qué dólar tomar. Tomemos como ejemplo un departamento usado en Caballito. El promedio por metro cuadrado (base Reporte Inmobiliario) en mayo 2019 era de 2.600 dólares, o sea un departamento de 30 m2 costaba U$78.000. Con una paridad peso dólar oficial a $45, su valor en pesos era de 3.510.000″.
«Un año después (base Reporte Inmobiliario) en mayo 2020 el metro cuadrado está 2.295 dólares, o sea que ese mismo departamento cuesta aproximadamente 68.850 dólares (oficial). Con paridad peso dólar oficial $ 65 = $4.475.250 un incremento del 27% anual que en dólar billete daría 35.800 dólares», continuó el especialista en real state.
“Claramente, no es un valor de venta en Caballito. Vamos por un camino equivocado, Si tomamos el mismo departamento y queremos dólar billete tenemos que comprar esa moneda vía MEP (mercado electrónico de pago) o Contado con Liqui, el valor de paridad peso dólar seria de $125 x U$S 2.295 entonces da un valor de $8.606.250, un 145% más, que tampoco es número real”, dijo.
Según Puebla, «el único número posible, sin tomar en cuenta la demanda del mercado (lo que el mercado está dispuesto a pagar) es tomar el valor en pesos de hace un año y utilizar el índice de Reporte Inmobiliario o de la Cámara Argentina de la Construcción que ronda en 57%. Por lo tanto el departamento $3.510.000 con un incremento de un 57% quedaría en $5.510.700».
«Por supuesto, si queremos recibir dólares en la mano, el precio sería U$s44.000 con un valor de metro cuadrado aproximado de U$s1.500 (un número que hoy se escucha en departamentos a estrenar en pozo)», finalizó.
Oscar Puebla es arquitecto y corredor inmobiliario con más de 40 años de experiencia en el mercado. Es director de la firma que lleva su nombre y que está ubicada en el Distrito Tecnológico de Parque Patricios. También es director de Century 21 Puebla Live, de Puerto Madero.
